Протокол о намерениях гк рф

Содержание

Договор о намерении гк рф – Юр-совет

Протокол о намерениях гк рф

В деловой практике зачастую заключение сделки купли-продажи (или оказания услуг), по долгосрочной аренде или иному предстоящему сотрудничеству предваряет договор о намерениях, заключаемый сторонами после предварительных переговоров по условиям будущего договора.

В этой статье мы расскажем о том, что представляет собой договор о намерениях, какие его виды существуют, каков правовой статус этого документа, предваряющего практически все крупные и важные сделки, и предложим на рассмотрение типовой договор о намерениях купли-продажи недвижимости, образец которого используется в российском правовом поле.

Правовой регулятор

Право сторон после согласовывания основных условий будущей сделки заключать договор о намерениях устанавливается статьей 429 ГК РФ (Гражданский Кодекс РФ), нормами которой закреплены:

  • форма Договора;
  • ряд условий, которые должны быть указаны в Договоре в обязательном порядке;
  • порядок и перечень действий сторон, предпринимаемых для реализации предварительных соглашений;
  • ответственность участников Договора в случае уклонения одной из сторон от исполнения его условий;
  • условия прекращения обязательств.

Договор о намерениях: суть и правовой статус документа

В российском законодательстве понятия «договор о намерениях» не существует, он используется исключительно в деловом лексиконе, и тождественен юридическому термину «предварительный договор», который используется при оглавлении документа и его рассмотрении в суде. Что это за соглашение, в чем суть этого документа?

Договор о намерениях представляет собой предварительные обязательства сторон-участниц реализовать предусмотренные в нем функции для достижения конкретных целей и задач в интересах сторон, подписавших его.

Иными словами – предварительным договором стороны-участницы фиксируют свои намерения заключить в установленные соглашением сроки основной договор о том или ином виде сделки на условиях, согласованных сторонами и указанных в предварительном договоре на момент его подписания.

Договор обретает статус юридически значимого документа если он:

  • составлен в форме, установленной для основного договора (если она не установлена, то только в письменной);
  • заверен подписями сторон-участниц,
  • оговаривает предмет и условия основного соглашения;
  • содержит прямое указание на обязательства сторон-подписантов заключить в течение определенного периода основной договор (если срок не обозначен, основное соглашение заключается в течение года).

Немаловажно! Несмотря на то, что в ч. 2 ст.429 ГК РФ указано, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основные договоры, необходимости регистрировать его в государственных структурах и нотариатах – нет.

Позиция судебных органов в отношении договоров о намерениях однозначна: договоры, фиксирующие намерения, а не сделку в том или ином ее виде, не предусматривают фактический переход (передачу) права собственности или обременений – а значит, нет и предмета для регистрации.

Когда заключается

Заключение договора о намерениях сегодня чрезвычайно актуально в деловых кругах. Это один из наиболее действенных юридических инструментов для обеспечения безопасности и гарантированного совершения сделки на заранее оговоренных и согласованных условиях.

Договор о намерениях составляется сторонами в случаях, когда каждая из сторон-участниц согласна с условиями, на которых будет в последующем заключен основной Договор, но ввиду ряда обстоятельств у сторон:

  • отсутствуют необходимые для его подписания документы;
  • не может быть обеспечен доступ к предмету договора;
  • не может быть соблюдено одно из условий будущего Договора.

Структура Договора о намерениях

По аналогии с общей формой договора, как юридического документа, предварительный договор имеет следующую структуру:

содержит указание на вид договора (к примеру – «Договор о намерениях купли-продажи недвижимости/квартиры»), дату заключения соглашения, реквизиты сторон;

ключевой раздел соглашения, в котором оговаривается намерение сторон заключить основной договор, его условия, финансовые вопросы и условия передачи предмета договора;

  • Сроки подписания сторонами основного договора

в разделе указывается точная дата выхода сторон на фактическое заключение сделки;

  • Ответственность сторон, предусмотренную при нарушении условий договора его подписантами

кроме базовых возмещений при отказе от выполнения обязательств по договору, предусмотренных законодательно, в данном разделе может быть предусмотрена индивидуальная ответственность, на которую стороны согласились при обсуждении условий соглашения и подписании предварительного договора.

в разделе указываются способы разрешения финансовых претензий, в случае если по причине отказа одного из подписантов предварительного договора, стороны не вышли на подписание основного соглашения;

К формированию структуры и содержания Предварительного договора, используемым в документе формулировкам следует относиться предельно внимательно – в случае возникновения конфликта сторон и попытке рассмотреть его суть в судебной инстанции все изложенные в нем положения будут трактоваться буквально.

Источник: https://spmag.ru/articles/dogovor-o-namereniyah-obrazec

Договор о намерениях – что это такое, как правильно составить, образец

Под договором о намерениях в российском правовом поле часто подразумевается предварительный договор.

Таковой документ может подтверждать наличие воли сторон заключить основной договор и предусматривать ответственность за несоблюдение такового намерения.

Рассмотрим, что такое договор о намерениях, чем он отличается от письма, протокола и соглашения о намерениях, а также как его составить.

1. Договор о намерениях и его отличия от соглашения, письма и протокола 2. Как составить договор о намерении, образец 3. Отдельные нюансы заключения договора о намерении

Договор о намерениях и его отличия от соглашения, письма и протокола

Понятие договора о намерениях является целиком и полностью тождественным предварительному договору. Правовое регулирование такового вопроса с точки зрения российского законодательства обеспечивается положениями ст.

429 ГК РФ. В частности, статья устанавливает основные права и обязанности сторон, участвующих в заключении предварительного договора, порядок реализации такового документа и его юридическую значимость.

Так, за отказ в заключении основного договора могут предусматриваться санкции, обозначенные в тексте предварительного договора, либо может быть направлен иск в суд с требованием принуждения к заключению основного договора.

Также, в деловой практике существуют и другие схожие документы, к которым относятся письма, протоколы и соглашения о намерении.

Главное их отличие от договора о намерении заключается в том, что таковые документы могут устанавливать желание сторон заключить в будущем определенный договор, условия такового договора и последующего сотрудничества, однако, при этом, эти документы не имеют принудительной юридической силы.

Соответственно, привлечь к ответственности лицо за отказ от заключения основного договора можно исключительно на основании договора о намерениях, а не письма, протокола или соглашения.

В то же самое время, соглашения, письма и протоколы являются официальными деловыми документами и могут использоваться при судебных разбирательствах, например – для подтверждения и уточнения факта существования определенных договоренностей и иных нюансов. Но обязательной принуждающей юридической силой они не обладают.

Установленных форм для всех видов подобной предварительной документации не предусмотрено. Однако договор в любом случае должен иметь в себе определенные информационные моменты, в то время как соглашения, письма и протоколы могут составляться в абсолютно свободной форме.

Как составить договор о намерении, образец

Скачать образец договора о намерениях.

Составление договора о намерении заключить основной договор по большей части не регламентировано. В частности, как и для большинства других договоров, законодательно нет установленной обязательной формы.

В то же самое время, к предварительным договорам применяется ряд обязательных требований – как касающихся заключения договоров в целом, так и характерных исключительно для предварительных отношений. В целом, договор о намерении должен содержать следующие пункты:

  • Установочные данные сторон. К ним относятся ФИО физических лиц, либо наименование юридического лица вместе с фамилией и инициалами подписывающего его должностного лица.
  • Краткое описание будущего договора, который будет заключаться сторонами впоследствии. При этом должно быть четко указано, какого типа будет таковой договор, касательно какого характера сделки он будет заключаться, а также ряд иных нюансов. Нечеткая формулировка может привести к признанию договора ничтожным либо к последующим спорным ситуациям.
  • Сроки, необходимые для подписания основного договора. Этот пункт не является обязательным – если сроки заключения основного договора не указаны, считается что они составляют не более года с момента заключения предварительного документа.
  • Ответственность сторон и обеспечение договора. В тексте договора о намерении могут рассматриваться условия, при которых стороны рискуют быть привлечены к ответственности друг перед другом, характер таковой ответственности, обязанность выплаты неустоек или компенсаций. Кроме этого предварительный договор может подразумевать внесение авансового платежа или какого-либо иного обеспечения.
  • Подписи сторон и печати, если договор заключается с участием юридических лиц.

Важный факт

Предварительные договора заключаются в обязательном порядке в той форме, в каковой будет заключаться и основной договор. То есть если предварительный договор оформлен в простой письменной форме, то нотариальное заверение основного договора будет считаться недопустимым. Аналогичные требования применяются и в обратной ситуации.

Отдельные нюансы заключения договора о намерении

Чтобы договор имел юридическую силу, в его тексте в обязательном порядке должно быть прямое указание обязательств сторон заключить впоследствии основной договор.

Если заключение последующего договора не предусмотрено, а в тексте будут лишь формулировки относительно обязанности или намерения начать ведение совместной деятельности, произвести закупку, без упоминания непосредственно заключения договора – таковой документ может быть признан не имеющим юридической силы.

Спорной ситуацией является и заключение договора о намерении, касающегося будущих сделок с недвижимостью. Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию сделок с недвижимым имуществом в Росреестре. Однако в регистрации предварительного договора сотрудники такового органа отказывают.

Обоснование такового отказа заключается в том, что регистрации подлежат сделки с недвижимостью, которые касаются непосредственного приобретения или отчуждения права собственности на неё. Соответственно, регистрации в Росреестре должен подлежать лишь основной договор в таковой ситуации.

В целом, нарушение условий договора о намерении является основанием для подачи искового заявления в суд. При этом суд может постановить принудительно заключить основной договор. Решение суда по таковому вопросу может включать и конкретные формулировки договора, подлежащего заключению между сторонами.

(318 голос., 4,51

Источник: https://jur-sov.ru/dogovor-o-namerenii-gk-rf.html

Юридическая сила протоколов о намерениях, предварительных договоров и протоколов разногласий (проблемы, арбитражная практика) — Audit-it.ru

Протокол о намерениях гк рф

Юлия Гаврилова, юрисконсульт
АКГ «Интерком-Аудит»

в Финансовой газете №10, 04.03.2009

Необходимость партнеров по бизнесу подтвердить установление партнерских связей приводит к заключению предварительных договоров либо иных соглашений (например, протоколов о намерениях, партнерских соглашений), по своей сути являющихся  предварительными договорами.

1. Выбор наименования документа для оформления партнерских отношений.

При толковании договора (например, для разрешения споров) и стороны, и суды руководствуются не названием документа, а его буквальным содержанием.

Следовательно, название документа, закрепляющего партнерские отношения сторон, будь то предварительный договор или протокол о намерениях, не имеет принципиального значения.

Стороны свободны в выборе оформления своих отношений, важно лишь действительное содержание норм, включаемых в договор.

Гражданское законодательство, которым должны руководствоваться стороны при заключении любого вида договора, закрепляет понятие лишь одного из подобных документов – предварительного договора.

Оно содержится в статье 429 ГК и сформулировано следующим образом: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, какое бы наименование стороны ни присвоили заключаемому соглашению такого рода, определяемые им правоотношения будут соответствовать одной юридической конструкции – предварительному договору.

2. Предварительный договор или протокол разногласий?

Условия договора, который планируется к заключению в будущем, могут согласовываться сторонами в протоколе разногласий, который не является по своей сути предварительным договором, хотя и содержит пожелания сторон по поводу условий основного договора.

В некотором смысле протокол разногласий можно противопоставить предварительному договору: в предварительном договоре закреплены условия, которые полностью согласованы сторонами, а в протоколе разногласий стороны извещают своих партнеров о своем несогласии с определенными условиями проекта договора.

Но наблюдается и определенное сходство между этими документами: и тот, и другой имеют своей целью наиболее полное согласование сторонами условий договора.

Часть 1 статьи 445 ГК определяет протокол разногласий как «акцепт оферты на иных условиях».

Проще говоря, протокол разногласий – это своеобразное предложение изменить определенные условия проекта договора, которое противоположная сторона может принять либо отклонить, а также может сделать встречное предложение.

Итогом переговоров, оформляемых протоколами разногласий, в идеале должно стать подписание договора на условиях, устраивающих обе стороны. В случае, если стороны так и не придут к согласию по поводу условий договора, они могут отказаться от его заключения.

Таким образом, подписание протокола разногласий не порождает конкретных прав и обязанностей сторон в отличие от предварительного договора, в этом заключается разница между юридической силой предварительного договора и протокола разногласий.

Протокол разногласий является документом, подтверждающим, что стороны не пришли к согласию по поводу каких-либо условий договора, следовательно, договор, к которому составлен протокол разногласий, не может быть заключен (согласно статье 432 ГК, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора).

Данные выводы подтверждаются судами: например, определением от 21 декабря 2007 года №17037/07 ВАС РФ подтвердил правильность решений нижестоящих судов по рассматриваемому делу о признании договора о выполнении работ незаключенным, так как к подписанному договору прилагался протокол разногласий (дело №А40-611/07-1-4).

3. Форма предварительного договора.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (часть 2 статьи 429 ГК).

Следует иметь в виду, что сделки, хотя бы одним участником которых является юридическое лицо, должны совершаться в письменной форме (статья 161 ГК), поэтому и предварительные договоры с участием организаций также должны быть оформлены письменно.

При заключении предварительного соглашения к основному договору, подлежащему государственной регистрации (например, купля-продажа недвижимости, аренда недвижимости на срок более года), может возникнуть вопрос о необходимости регистрации предварительного договора в порядке, предусмотренном для основного договора.

Разъяснения по этому вопросу дал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Информационном письме №59 от 16 февраля 2001 года. Согласно пункту 14 данного Письма, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

К такому выводу суд пришел при рассмотрении дела по иску индивидуального предпринимателя к акционерному обществу о принуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет.

Акционерное общество не соглашалось с обязанностью заключить договор аренды, ссылаясь на то, что предварительный договор, в котором стороны договорились заключить договор аренды, не был зарегистрирован в надлежащем порядке.

Суд кассационной инстанции удовлетворил иск индивидуального предпринимателя, объяснив свое решение тем, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

4. Условия предварительного договора.

Статья 429 ГК предписывает, что предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора, который стороны планируют заключить в будущем, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Следует заметить, что включение указанных условий в предварительный договор является необходимым для соблюдения интересов сторон, каждая из которых заинтересована в том, чтобы заключить основной договор не на абстрактных условиях, а на вполне определенных и выгодных для данной стороны. Если в предварительном договоре не будут указаны существенные условия основного договора, то из смысла такого документа не будет ясным, какой именно договор решили заключить стороны, следовательно, и принудить контрагента к заключению основного договора не представится возможным.

В судебной практике имеется случай, когда стороны заключили договор о намерениях, а суд разъяснил, что данный договор не порождает никаких конкретных прав и обязанностей для сторон, так как он не содержит существенных условий основного договора, подлежащего заключению в будущем (Постановление ФАС Московского округа от 10 сентября 2003 года по делу №КГ-А41/6364-03-П).

Закон устанавливает «по умолчанию» срок, в который должен быть заключен основной договор, – один год с момента заключения предварительного договора. Такой срок будет действовать в случае, если стороны не укажут в предварительном договоре иной срок для заключения основного договора.

Арбитражными судами неоднократно рассматривались дела о принуждении к заключению договора на основании предварительных договоров, срок действия которых истек.

Судебная практика по таким спорам единообразна: требования о принуждении к заключению договора не удовлетворяются, если срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного, истек.

Например, постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 15 октября 2008 года по делу №А79-516/2008 суд удовлетворил требования истца по возврату денежных средств, уплаченных в счет договора купли-продажи, который должен был быть заключен в будущем согласно предварительному договору между сторонами.

В течение срока, установленного предварительным договором, стороны так и не заключили основной договор, из чего следует, что у стороны, которая должна была стать продавцом по основному договору, отсутствуют основания для получения денежных средств истца.

Таким образом, суд признал, что даже оплата по еще не заключенному основному договору не доказывает факт его заключения, а также невозможно принудить сторону к заключению основного договора в случае, если срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного, истек.

5. Обеспечительный платеж по предварительному договору.

Стороны предварительного договора зачастую включают в договор условие об обеспечительном платеже.

Например, при заключении предварительного договора аренды обеспечительный платеж, произведенный будущим арендатором, после заключения основного договора аренды будет зачислен в счет арендной платы за определенный период.

В случае незаключения основного договора в надлежащий срок обеспечительный платеж должен быть возвращен стороне, которая его произвела.

Вопрос о включении в предварительный договор условия об обеспечительном платеже является спорным, ведь сам предварительный договор, как правило, не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор.

Таким образом, у сторон не возникает оснований для денежного обязательства – ведь договор о встречном исполнении еще не заключен. Однако, практика показывает, что суды не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор.

Например, судом было рассмотрено дело о взыскании суммы обеспечительного платежа, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, обществом с ограниченной ответственностью с индивидуального предпринимателя.

Данный обеспечительный платеж был произведен обществом в счет основного договора аренды, который так и не был заключен впоследствии.

Суд при рассмотрении дела не указал на незаконность включения в предварительный договор условия об обеспечительном платеже, однако, при этом, признав пользование данными денежными средствами незаконным (так как у индивидуального предпринимателя не было оснований для удержания денежных средств общества).

По результатам рассматриваемого дела суд обязал индивидуального предпринимателя вернуть обеспечительный платеж в полном размере и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19 ноября 2007 года по делу №А56-19751/2007, подтверждено определением ВАС РФ от 16 декабря 2008 года №15811/08).

6. Ограничения при заключении предварительных договоров.

Гражданское законодательство прямо не называет случаев, в которых заключение предварительного договора невозможно. Однако, из существа некоторых правоотношений вытекает, что предварительная договоренность по поводу их возникновения не может быть оформлена путем заключения предварительного договора.

Например, такое ограничение вытекает из сути соглашения об отступном: в Постановлении от 13 апреля 2006 года по делу №КГ-А40/2637-06 ФАС Московского округа верно отметил, что предварительный договор является основанием возникновения обязательства в будущем, а не основанием прекращения обязательства в будущем, и отказал в удовлетворении требования истца о понуждении ответчика к заключению основного договора об отступном на условиях предварительного договора об отступном.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a67/185895.html

Соглашение о намерениях. Образец и бланк для скачивания 2020 года

Протокол о намерениях гк рф

Гарантийное письмо – один из элементов делового документооборота. Как правило, оно применяется в отношениях между юридическими лицами или ИП, однако закон не запрещает использовать его и обычным гражданам. Сама по себе гарантия может быть оформлена с помощью двух документов:

  1. гарантийного письма;
  2. договора о намерениях (он же предварительный договор).

Разница между ними в следующем:

  1. Гарантийное письмо является односторонним документом. В нём отправитель лишь указывает, что намерен совершить какие-то юридически значимые действия (в частности, заключить соглашение об аренде не позже конкретного срока или наступления конкретного события).
    Действия могут быть произведены как по отношению к адресату, так и к другому лицу. Например, гарантийные письма об аренде – обычное требование при регистрации юридических лиц. Они предоставляются в налоговую инспекцию и в них собственник или арендатор гарантирует регистрирующему органу, что помещение, указанное как юридический адрес, будет предоставлено в аренду или субаренду.
  2. Договор о намерениях или предварительное соглашение всегда двусторонний. В нём стороны гарантируют друг другу, что не позже определённого срока подпишут основной документ и вступят между собой в конкретные правоотношения (в данном случае – арендные).
    На заметку. Такие документы могут использоваться в коммерческой практике, если по каким-то причинам заключение основного договора сейчас невозможно.

Применяться соглашение о намерениях может в различных ситуациях. Например, одна из организаций намерена приобрести в собственность помещение и собирается дать гарантию контрагенту, что заключит с ним договор аренды.

Подписание основного документа пока невозможно, но договор о намерениях гарантирует, что он будет подписан в будущем.

Также он может заключаться, если здание, в котором будет предоставлено помещение по договору арены, ещё не введено в эксплуатацию.

Разновидности соглашения о намерениях

Рассматриваемый вид соглашений имеет высокую актуальность и часто применяется в различных сферах бизнеса. Подобный контракт содержит в себе информацию об обязательствах сторон, которые желают в ближайшем будущем заключить контракт. Именно заключение договора о намерениях, заставляет стороны соглашения исполнить свои обязательства к моменту заключения главной сделки.

Важно выделить факт, что в заключении данного контракта могут принимать участие несколько организаций.

В договоре о намерениях стороны могут указать обязательные пункты, которые будут использоваться в качестве своеобразной основы для создания основного договора.

Основной отличительной чертой подобного соглашения является отсутствие подробных деталей будущего взаимодействия компаний.

Рассматривая вопрос, связанный с предназначением этого документа, следует упомянуть несколько ключевых нюансов. Юристы отмечают отсутствие термина «договор намерений» в действующем законодательстве.

По мнению специалистов, рассматриваемый акт более грамотно называть предварительным соглашением. Такая форма документа официально зафиксирует наличие юридических обязательств у каждого участника соглашения.

Объектом предварительного соглашения является основной договор, который участники соглашения обязуются заключить в будущем.

Для того чтобы все пункты договора имели юридическую силу, все страницы документа должны быть заверены в нотариальной конторе. Использовать эту форму соглашения разрешается при заключении различных сделок.

Оформленный договор обязует всех участников соглашения выполнить определенные действия, необходимые для заключения главной сделки. Как правило, такой документ используется для закрепления устной договоренности. Причиной необходимости заключения договора является наличие различных преград.

Нередко, к подобным контрактам прибегают фирмы, только начинающие строить свой бизнес, ищущие надежных контрагентов.

На сегодня не существует единого унифицированного образца соглашения о намерениях

Как правильно составить письмо?

В отличие от предварительного договора, предусмотренного ст. 429 ГК РФ, к гарантийному письму, подтверждающему решение о заключении аренды квартиры, закон никаких требований не предъявляет.

Поэтому составляется оно в произвольной форме. На практике, однако, для этого документа выработаны определённые требования. Обычно гарантийное письмо включает в себя:

  1. Наименование адресата (например, при использовании письма при регистрации юридического лица адресатом будет конкретная ИФНС с указанием её номера и адреса).
  2. Название или имя (если это ИП или обычный гражданин) будущего арендодателя.
  3. Описание помещения, которое будет предоставлено в аренду (как минимум с указанием полного адреса и площади).
  4. Время, в течение которого будет заключён основной договор. Если речь идёт о регистрационных действий, то срок будет отсчитываться с момента завершения регистрации.
  5. Основания, по каким арендодатель имеет право заключать договор (право собственности, ранее заключённый арендный договор с правом субаренды и т. д.).

Важно! Как правило, к письму прикладываются копии документов, подтверждающих полномочия будущего арендодателя.

Предварительный договор

Однако стоит учитывать, что правовое значение такого письма будет зависеть от его содержания, поскольку при согласовании в нем предмета и существенных условий сделки подобное письмо может быть квалифицировано в качестве оферты или акцепта оферты.

Образец письма о заключении договора можно скачать по ссылке: Образец письма о заключении договора.

Образец протокола о намерениях заключить договор Протокол о намерениях заключить договор, так же как и письмо о заключении договора, не влечет за собой наступления каких-либо юридических обязанностей, но только в том случае, если в протоколе не содержатся обязательные договорные условия и он не обладает обязательной юридической силой, а является лишь фиксацией достигнутых договоренностей (например, постановление ФАС МО от 26.04.2013 по делу № А40-85381/12-45-576).

Гарантии для сторон сделки

Ст. 429 ГК РФ указывает, что предварительный договор должен быть заключён в той же форме, что и будущий основной. Следовательно, при его заключении нужно руководствоваться и нормами, указанными в статьях о договоре аренды (в частности, ст. ст. 606 – 608 ГК РФ).

В частности, в таком договоре должен быть указан объект, который будет сдан в аренду. Смысл такого договора – юридически связать стороны между собой, хотя основной договор ещё не заключён. При этом важно, что на момент заключения такого соглашения у арендодателя может ещё и не быть в наличии того объекта, какой будет сдан в аренду.

Это было прямо подтверждено ещё в 2009 году постановлением Президиума ВАС №402/09. При этом предварительный договор в обязательном порядке должен содержать указание на сроки, в течение которых должен быть заключён основной. Срок может быть указан:

  1. В виде фиксированной даты (например, «не позднее 30 марта сего года»).
  2. В виде времени после подписания предварительного договора.
  3. В виде периода времени, начинающего течь после наступления определённого события, которое обязательно должно произойти (ст. 190 ГК РФ). В частности, такой способ указания применяется при заключении предварительных соглашений об аренде помещений в строящихся зданиях, и тогда указание на срок будет выглядеть примерно так: «Не позднее 10 рабочих дней с момента постановки здания на государственный кадастровый учёт»).

Предварительное соглашение о намерениях крайне полезно для обеих сторон. Дело в том, что в том случае, если арендодатель либо арендатор попытаются уклониться от заключения основного договора, другая сторона может:

  • Обратиться в суд и потребовать заключения аренды уже в судебном порядке. В этом случае отношения сторон между собой считаются начавшимися с того момента, как решение суда вступит в законную силу.
  • Взыскать с нарушителя все убытки, причинённые неисполнением обязательств по предварительному договору. Например, для арендодателя такими убытками могут считаться неполученные арендные платежи за время между тем моментом, когда должен был заключаться основной договор, и обращением в суд.

Возмещение убытков и принуждение к заключению – это две разные вещи. Взыскание не освобождает виновную сторону от обязанности всё-таки заключить договор. Избежать этого она может только если контрагент всё-таки даст согласие на расторжение отношений по соглашению сторон.

Обратите внимание! Сроки на обращение в суд с требование принудить к заключению договора аренды – всего полгода. При пропуске этого срока контрагент в суде может указать на это обстоятельство – и судья откажет в удовлетворении требований.

Договор о намерении или предварительный договор

4 Апреля 2020 Гражданское законодательство РФ предусматривает только конструкцию предварительного договора, установив в ст.

429 Гражданского кодекса РФ основные требования к нему. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Источник: https://ZonaPravosudia.ru/raznoe/protokol-o-namereniyah-gk-rf.html

Юридическая сила соглашения о намерениях в судебной практике Делавэра и в свете новелл ГК РФ

Протокол о намерениях гк рф

Идея данной записи возникла на сегодняшней лекции Грега Готсмана (Greg Gottesman), управляющего директора Madrona Venture Group, инвестирующей в стартапы Северо-Запада США с 1995 г. Лекция была посвящена содержанию term sheets в рамках венчурных сделок и организована Alliance of Angels в Сиэтле.

Существуют разные варианты перевода термина term sheet на русский язык: основные условия сделки, протокол о намерениях, соглашение о намерениях и т.п.

Term sheet представляет собой первый документ, который подписывает венчурная компания с будущими венчурными инвесторами в рамках каждого раунда финансирования, и содержит две основные группы условий: условия, касающиеся экономических аспектов сделки (оценка компании, сумма инвестиции, количество приобретаемых инвесторов акций или прав на акции венчурной компании, ликвидационная стоимость при выходе инвесторов из проекта и др.), и условия, касающиеся контроля (порядок формирования совета директоров финансируемой компании, порядок принятия акционерами ключевых решений, право вето и др.).

term sheet хорошо освещено, в Интернет выложено множество материалов по данной теме. При этом авторы публикаций по венчурному финансированию и практикующие венчурные финансисты США отмечают, как данность,  что term sheet не имеет обязательной юридической силы.

Я неоднократно задавался вопросом: если term sheet сделки не имеет обязательной юридической силы, то почему его содержанию уделяется столько внимания?

В случае с венчурными инвестициями эта нестыковка, как правило, объясняется сложившейся этикой отношений между предпринимателями и инвесторами и репутационными соображениями.

Если сторона, подписавшая term sheet, откажется следовать ему, то ее репутация будет разрушена, информация в венчурной отрасли США распространяется быстро, нарушитель станет изгоем, и с ним никто больше не захочет иметь дел.

Тем не менее, возможны полутона. Например, сложности могут возникнуть при обсуждении условий итоговых документов по сделке, договоренности по которым отсутствуют в term sheet или являются неполными. Кроме того, имеют значения и формулировки самого term sheet, а также условия связанных с ним договоров.

Как известно, спецификой правовой системы США является наличие у каждого штата своего собственного права, наряду с федеральным правом. Штаты наделены довольно широкими нормотворческими полномочиями, и, несмотря на постепенную унификацию законодательства штатов, подходы к отдельным вопросам и качество правового регулирования могут существенно различаться от штата к штату.

Как  отметил Грег Готсман, венчурные инвесторы предпочитают инвестировать в компании, зарегистрированные в штате Делавэр, который имеет развитое корпоративное законодательство, благоприятное налогообложение и суды, обладающие многолетним опытом разрешения сложных корпоративных споров, в том числе международных.

В этой связи симптоматичным является дело SIGA Technologies, Inc. v. PharmAthene, Inc. (см. здесь http://courts.delaware.gov/opinions/download.aspx?ID=189780), не так давно рассмотренное судами штата Делавэр, в котором разрешаются вопросы юридической силы term sheet и последствий его нарушения.

В связи с введением в ГК РФ статьи 434.1 «Переговоры о заключении договора» данное дело может представлять интерес и для российских юристов и финансистов.

SIGA Technologies, компания, осуществлявшая биотехнологический стартап, обратилась к фармацевтической компании PharmAthene с запросом на предоставление финансирования для разработки своего продукта.

PharmAthene заинтересовалась продуктом и согласилась предоставить бридж-финансирование SIGA Technologies для покрытия неотложных расходов при условии, что SIGA Technologies согласится на слияние с PharmAthene.

В итоге переговоров PharmAthene предоставила SIGA Technologies необходимый заем, выступив, по сути, в качестве стратегического инвестора. Стороны также заключили договор о слиянии и подробный term sheet лицензионного соглашения о предоставлении PharmAthene прав на разрабатываемый SIGA Technologies продукт на случай, если слияние не состоится.

Term sheet содержал прямую оговорку о том, что его условия не имеют обязательной юридической силы (non-binding terms).

Вместе с тем, договор займа и договор о слиянии предусматривали, что в случае если слияние не состоится, стороны обязуются провести добросовестные переговоры с намерением подписать окончательное Лицензионное соглашение в соответствии с условиями term sheet, и что условия о переговорах сохраняют силу после прекращения указанных договоров.

Благодаря займу PharmAthene, SIGA Technologies сумела дожить до получения крупного исследовательского гранта от Национального института здравоохранения.

Как следствие, последняя утратила интерес к слиянию, воспользовалась правом на расторжение договора о слиянии, и стороны перешли к обсуждению условий лицензионного соглашения. Однако переговоры натолкнулись на непреодолимые противоречия.

В частности, SIGA Technologies, предполагая необязательный характер term sheet, запросила авансовый платеж за лицензию в сумме 100 млн. долларов вместо изначально согласованных 6 млн. долларов.

PharmAthene обратилась в Канцлерский Суд Делавэра (Delaware Court of Chancery).

В своем решении суд первой инстанции установил, что SIGA Technologies нарушила обязанность по проведению добросовестных переговоров и доктрину promissory estoppel (поскольку она недобросовестно нарушила соглашение о добросовестном проведении переговоров, а также обещание, закрепленное в term sheet, не имеющем силы договора, на которое разумно полагалась PharmAthene), и удовлетворил требования истца на основании доктрины promissory estoppel.

Верховный Суд Делавэра частично отменил данное решение и вернул дело в суд первой инстанции для перерасчета убытков, отметив, что обещание провести добросовестные переговоры по условиям лицензионного соглашения имело силу договорного обязательства, поскольку было предусмотрено в действительных договоре займа и договоре о слиянии.

Таким образом, ответственность за допущенное SIGA Technologies нарушение должна основываться не на доктрине promissory estoppel, в рамках которой пострадавшей стороне, как правило, возмещаются только реальные убытки и фактически понесенные расходы, а на ответственности за нарушение договорного обязательства, которая предоставляет истцу право требовать компенсации убытков в самом широком смысле, включая упущенную выгоду.

В своем решении Суд пояснил, что рассматривает term sheet лицензионного соглашения как договор, где стороны согласовали некоторые главные условия, но оставили открытыми другие условия для будущих переговоров.

Такой договор не гарантирует, что стороны достигнут согласия по условиям окончательного договора, однако он не позволяет стороне отменить сделку, отказаться от переговоров или настаивать на условиях, которые не соответствуют предварительному соглашению.

Выводы американского суда, конечно, не имеют какого-либо значения в контексте российского права. Вместе с тем, их проекция на нормы ст. 434.1 ГК РФ позволяет сделать следующие выводы, которые могут оказаться полезными для понимания содержащихся в указанной статье новелл и оценки связанных с ними рисков:

1. Ответственность за недобросовестное ведение переговоров и нарушение соглашения о порядке ведения переговоров имеет разные основания и разную природу (в первом случае –внедоговорная ответственность, сходная с ответственностью в рамках доктрины promissory estoppel, во втором случае – ответственность за нарушение договора).

2. Соглашение о намерениях, предусматривающее порядок ведения сторонами переговоров по окончательным условиям сделки, может быть признано, в части такого порядка, имеющим обязательную юридическую силу, даже если в соглашении о намерениях указано, что оно не является обязательным для сторон.

3.

Соглашение о порядке ведения переговоров по сделке, предусмотренной в соглашении о намерениях, не обязательно должно быть оформлено в виде отдельного документа: оно может содержаться в других договорах, заключенных между теми же сторонами. Причем в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ условия о порядке ведения переговоров могут сохранять силу после расторжения договора, в которых они содержатся, если это предусмотрено законом, договором или вытекает из существа обязательства.

Источники:

Robert Burwell and Howard Miller. When a Non-binding Term Sheet Becomes Binding (http://www.mintz.com/newsletter/2013/Advisories/3203-0713-NAT-COR/index.html)

Maurice M. Lefkort.  When Your Non-Binding Term Sheet Creates An Enforceable Contract: Important Decision On The Duty To Negotiate In Good Faith (http://www.metrocorpcounsel.com/articles/25449/when-your-non-binding-term-sheet-creates-enforceable-contract-important-decision-duty)

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/7/16/yuridicheskaya_sila_soglasheniya_o_namereniyax_v_sudebnoj_praktike_delavera_i_v_svete_novell_gk_rf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.